測量について

測量の値段について安い事務所と高い事務所と差が大きいのはどうしてですか？

以前は、登記も測量も土地家屋調査士会の報酬基準に基づいていましたが、平成14年に基準が撤廃され「自由競争」になりました。価格に差があることは「経営努力」が価格に反映している結果ともいえますので一概に良し悪しは言えません。
但し、極端に安い報酬は、「必要な作業・サービスを犠牲」にするか、「利益を犠牲」にするかいずれかです。
依頼者様にとって安いに越したことは無いように見えますが、「安すぎる」場合は注意が必要です。
最低２社は御見積をとって、金額とともに、大切な不動産を任せることができる事務所であるかよくご検討頂くことをお勧めします。
必要な作業を犠牲にすることは簡単です。事前の挨拶も無しにいきなり立会いを求めたり、時間をかけずに丁寧な説明を省いたり、補助者任せにして調査士自身が全く関与していなかったり、本人確認手続きを怠ったり、本来いずれも省いてはいけない手続きを省略してしまい、コストを下げてしまうということもあるようです。
丁寧さを犠牲にすると、立会いが不調となり、後日当初の何倍もの費用が追加で必要となったり、スケジュールが大幅に延びたり、後々深刻なトラブルを招きます。

隣地の測量の際に「境界標がずれている」と言われました。どういう意味ですか？境界標のある位置が境界ではないのですか？

本来なら、境界標のある位置が正しい境界の位置であることが望ましいのですが、実際には境界標に誤差があるケースは少なくありません。
境界がずれてしまう原因は、例えば工事の際に誤って境界が移動してしまうなどのように後からずれてしまったケースや、そもそも、過去の測量精度の問題や図面の不正確さの問題から、「そもそも間違った位置に境界標が設置されていた」というケースもあります。
境界がずれてしまう原因はケースバイケースといえます。
お隣の測量が周辺の土地も含めてきちんと調査した結果であるなら、無料で正しい境界の位置が示されるラッキーともいえますので納得がいくように説明を聞いて判断することをお勧めします。
説明内容に疑問がある場合は当事務所へお気軽にご相談ください。

境界確定測量の際に依頼地だけではなく、広く周りの土地をすべて測るのはどうしてですか？

土地の境界確定測量では、「現地を正しくはかり」「法務局やその他の役所等で保管されている資料と比較精査して」「隣接土地の皆さんと立会を実施」したうえで安心できる境界標を設置して図面などの資料を作成します。
依頼された土地だけではなく周辺の土地も測量して資料と比較しない限り正しい位置の計算ができません。
隣接の方にご理解いただける説明も出来ません。
土地家屋調査士会からも必ず周辺の土地を測量し安心できる境界を提供するように指導を受けています。

測量のたびに境界の位置が変わるという話を耳にします。境界の位置は変わるのですか？

本来土地の境界は、測量するごとに位置が変わるということはあってはなりません。
しかし、現実には測量精度の問題やもともとの登記内容に誤りがあるなどの事情から、境界の位置を是正する場合があります。地域によっては、資料に基づいて境界を復元することが困難な（測る人によっては相違する）「境界の不安定な地域」があるのも事実です。
心配な時はお気軽に当事務所へご相談ください。

土地を公簿売買（登記面積で売買）する場合は土地の境界確定測量は不要ですか？

ときどきですが、不動産業の方の中に「公簿売買だから実測は不要です」と言われることがありますが正しくありません。
公簿売買とは、登記に記載された地積と実測面積とが異なっても売買金額を精算しないという意味であって、土地の境界を正しく明示する「境界明示義務」が無いことを意味するものではありません。
買主がプロの不動産業者の場合等は、境界を明示せずに取引を行うこともあるようですが、通常の売買契約には、「境界の明示義務」が記載されていると思います。
正しい位置で境界を明示しないと後日トラブルが発生します。

登記について

既に測量が完了している土地について、申請手続き費用のみで分筆登記を申請していただけますか？

分筆登記を申請するためには、必ず測量作業を伴います。
土地家屋調査士は、別の人が測った測量資料を鵜呑みにして、申請手続きのみを受託することは出来ません。
もちろん、測量資料を参考にすることは致しますのでその分多少お安くなることがありますが、お約束はできません。
測量した調査士が責任をもって分筆登記することが一番安上がりです。

お隣と境界で揉めていると分筆登記が出来ないと聞きましたが本当ですか？

分筆登記は、分筆前の土地の境界を正しく明示したうえで申請する必要があり、お隣の所有者と境界の確認が得られない場合、すぐには申請できないことがあります。
時間をかけて境界の同意を得るか、 「ADR」 「筆界特定制度」「筆界確定訴訟」等を利用して境界をハッキリさせる方法がありますが、時間と費用が掛かります。
心配な時は当事務所へお気軽にご相談ください。

銀行の融資担当者より「地目を宅地に変更しないと住宅ローンを受けられない」と言われています。
(購入する土地は空き地）住宅建築前に宅地への地目変更は出来るのでしょうか？

不動産登記上の「宅地」とは「建物敷地として利用されている土地」であり、例外的に「建物敷地としての利用が確実視される土地」について認められています。
ですから、建物が立っていない未利用地は原則として宅地への地目変更が認められません。
ところが、融資実務においては未利用地であるにもかかわらず融資条件に「宅地への地目変更」を掲げることがあります。結局困るのは、不動産取引の当事者です。
不動産登記が取引実務に歩み寄るべきなのか、取引実務がもっと登記手続きを踏まえるべきなのか、もっと議論したほうが良いと思いますが、現状において当事務所では、登記手続きを守りながら、融資がスムーズに受けられるようにアドバイスしていますのでお気軽にご相談ください。

新築した建物の所有名義を単独の名義にするか、夫婦共有の名義にするか悩んでいます。アドバイスをお願いします。

大切なことは、目先の損得ではなく、本当の所有者が誰かということです。
でも、どっちが得かも気になりますよね。
実際に購入資金を負担した人の所有名義にしないと後で贈与とみなされ思わぬ税負担が生じることがありますから、心配な時は税理士さんに相談したほうが良いです。
当事務所でお付き合いのある税理士の先生にお聞きすることもできますからお気軽にご相談ください。